“中国人快把日本买空了”，这嗑要是搁网上，你八成以为又是哪个小编在吹牛。但这次，真不是夸张，现实比标题魔幻多了。

这事儿连日本人自己都看懵了，报纸电视天天都在播，“中国人扛着麻袋的现金来扫楼”。你随便走进东京一家房屋中介，好家伙，十个老外里，起码八个是中国人。想周末看个房？您先排队吧，一个月以后再聊。

这阵风到底有多野？东京千代田区，一套离地铁口就几步路的两居室，早上九点挂出来，十点不到，就被一个中国大哥全款秒了。大阪那边更夸张，心斋桥附近的公寓，中介刚把户型图发群里，电话就给打爆了，最后只能摊手说，谁钱先到账就是谁的。

冷冰冰的数据，更能说明问题。去年日本房价连着涨了18个月，东京市中心有些地方，涨幅直接干到了50%以上。而这场资本狂欢里，中国买家就是绝对的C位，占了所有外国买家的八成。这就奇怪了，网上不都说日本房地产是个坑吗？怎么这帮有钱人，跟不要钱似的往里冲？

日元贬值等于全场八五折

想搞明白这事儿，得先看看汇率。去年日元跌得那叫一个惨，兑美元汇率，直接创了34年新低。对咱来说，更直接的是对人民币，跌了超过15%，最低的时候，1块钱人民币差不多能换20日元。

这是啥概念？等于日本所有东西，都自动给你打了八五折。比如一套1亿日元的房子，前几年你得掏500万人民币。现在呢？400万就够了，凭空给你省下一台宝马X5的钱！

这种“买得越贵，省得越多”的感觉，谁顶得住啊？日元之所以这么软，背后是全球大佬在掰手腕。美国那边为了压通胀，玩了命地加息，美元越来越金贵。而日本呢，就死守着低利率不动摇，一来一回，日元自然就成了“软柿子”。

当个日本房东有多爽

光是汇率打折，还不足以让这么多人疯抢。真正挠到投资者心窝子的，是日本房产那相当可观的回报率，尤其是租金回报。

在东京、大阪这种大城市，房子的租售比，普遍能到5%，甚至更高。这是什么水平？这么说吧，一套150万人民币的公寓，一个月租金能有7500块。算下来，差不多16年就能回本，剩下的日子，你就是躺着数钱。

再回头看看咱们国内，北京一套800万的房子，一个月能租1万2就算烧高香了，租售比连2%都不到。这么一比，心里能不痒痒吗？更重要的是，日本的租房市场，稳定得吓人。

这份稳定，说来也有趣，全靠日本年轻人“躺平”。他们没啥“没房不能结婚”的执念，租房结婚太正常了。加上公司动不动就调岗，今天在东京，明天就可能去大阪，买房反而成了累赘。所以，很多人一辈子都在租房，这就给咱们海外房东，提供了源源不断的稳定客源。

历史的巴掌有多疼

不过，别看现在这么热闹，一个巨大的幽灵，其实一直都在日本房地产市场上空飘着。那就是上世纪90年代那场惊天大泡沫。那时候，日本房价高到没边，甚至有人喊出“卖掉东京，就能买下整个美国”的狂话。

结果呢？狂欢过后，一地鸡毛。1990年，日本政府一脚急刹车，收紧货币，泡沫“嘭”的一声就破了。房价暴跌，无数人一夜返贫，整个日本经济，也因此瘫了整整十年，也就是后来咱们说的“失去的十年”。

历史不会简单重复，但总是押着相同的韵脚。去年，东京市中心好几个区的二手公寓价格，已经连续九个月刷新历史新高。这背后，到底是真实需求，还是又一轮投机炒作？谁又能保证，自己不会是那个站在山顶上吹风的人？

买房容易养房难

就算咱们不考虑泡沫，在日本养一套房子，那些看不见的成本，也足够让人喝一壶的。这根本不是一锤子买卖，而是一场持久战。

首先，买房时就得先出一笔血。除了房价，还有一笔不低的中介费，各种印花税、不动产取得税。一套5000万日元的房子，光是这些手续费，就得先砸进去200多万日元。

房子到手，考验才刚开始。每年你都得交固定资产税和都市计划税，这两笔钱是雷打不动的。将来想卖？税更狠。持有不到5年就卖，赚的钱要交将近40%的税；就算熬过了5年，也得交20%。

最绝的还在后头，叫遗产税。你想把房子留给孩子？小心点，价值高的部分，最高可能被收走55%的遗产税！等于说，你辛辛苦苦买的房子，最后可能有一半直接上交国家了。

结语

更别提，日本还是个自然灾害多发的国家，地震、海啸、台风跟家常便饭似的。再加上福岛核污染那点事儿，总让人心里膈应。这些，都给这份海外资产蒙上了一层不确定的阴影。

所以啊，这场轰轰烈烈的赴日购房大戏，说白了，就是一场有钱人的冒险游戏。高收益的背后，是普通人根本承受不起的高风险。对咱们大多数人来说，与其去追逐海外那片镜花水月，不如踏踏实实地，把钱投在自己看得见、摸得着的地方。毕竟，心里踏实，比什么都重要。